Etude ESPON [House4All]

L’étude ESPON [House4All] vient de publier ses résultats après deux années de recherche entre 2023 et 2025. Avec un budget de 676.915€, les partenaires de cette étude ont développé des données concrètes sur le logement abordable, les cadres territoriaux spécifiques sur le territoire de l’Union Européenne ainsi que des mesures concrètes qui pourraient aider pour améliorer les perspectives dans cette crise globale.

Le cadre ESPON :

Le Thematic Action Plan « Perspective for all people and places » est le cadre parfait pour cette étude économique et sociale, en encourageant non seulement la croissance économique mais surtout en mettant le focus sur la dimension du progrès. Le TAP aide pour comprendre les changements sociaux et territoriaux constants dans l’UE, afin de faciliter l’échange et l’élaboration de politiques sur base de données probantes.Non seulement a le projet produit des cartographies de l’accessibilité au logement à l’échelle européenne pour les secteurs de la propriété et de la location, et compilé un Compendium européen des politiques du logement, il a réalisé dix études de cas. Ces études de cas offrent des analyses approfondies des approches locales en matière de politiques du logement dans des régions et villes d’Europe choisies, ainsi que des analyses comparatives de programmes de financement spécifiques et de défis thématiques plus larges.

L’étude a abordé les questions politiques suivantes :

• Comment définir, d’un point de vue politique, un logement abordable et de qualité (en tenant compte des différents types de territoires et d’une approche fondée sur le lieu) ?
• Quelles politiques publiques en matière de logement abordable et de qualité existent en Europe et comment sont-elles conçues et mises en œuvre ?
• Comment une bonne gouvernance contribue-t-elle à l’efficacité des politiques du logement ? Quels défis de coordination peuvent être identifiés et comment y remédier ?
• Quels sont les principaux facteurs qui contribuent à rendre le logement moins abordable au fil du temps et comment pourraient-ils être atténués, tout en visant un développement territorial durable et inclusif à long terme et une qualité de vie à différents niveaux ?
• Quels outils (par ex. outils financiers, capture de la valeur foncière, droit à construire, etc.) pourraient aider à la mise en œuvre de politiques de logement abordable ? Comment renforcer les capacités en matière d’instruments financiers innovants, tels que les obligations vertes ou les obligations à impact social ?
• Comment concilier le besoin de logements abordables avec les politiques de non-consommation de terres / surmonter la contrainte foncière ?

Les principaux résultats à l’échelle européenne de l’Etude comprennent des actions concrètes, sont les suivants :

• Un cadre conceptuel et méthodologique décrivant comment définir (d’un point de vue politique) et mesurer l’accessibilité financière et la qualité du logement, en tenant compte d’une approché intégrée fondée sur le territoire avec un focus particulier sur les groupes en situation de vulnérabilité. (Dans ce cadre, les fonds et programmes européen de soutien pourraient être une référence pour mener des projets et études différentes.)
• Un compendium européen des politiques du logement
• Une méthodologie pour analyser l’accessibilité financière au logement à l’échelle paneuropéenne
• Des études de cas sur différents types de territoires, entre outre celle pour le Luxembourg et la Grande Région, qui analyse l’effet de débordement pour ce territoire unique.  

Le contexte luxembourgeois : un marché du logement sous pression transfrontalière:

Le Luxembourg occupe une position unique dans la Grande Région, caractérisée par une très forte intégration transfrontalière. En 2024, 43 % (STATEC) de sa main-d’œuvre provenait des pays voisins, attirée par des niveaux de salaire parmi les plus élevés de l’Union européenne. Cette situation crée de puissants effets sur le marché du logement.

L’étude ESPON [House4All] montre que le Luxembourg est de loin le territoire le moins abordable de la Grande Région : les prix de vente y sont en moyenne trois fois plus élevés que chez ses voisins, et les loyers deux fois plus élevés. Sur un revenu moyen local, un ménage luxembourgeois peut acquérir environ 47 m² seulement, un niveau nettement inférieur à celui observé en Belgique, en France et en Allemagne.

Ces écarts de prix et de revenus génèrent d’importants effets de débordement. Les travailleurs frontaliers rémunérés au Luxembourg disposent d’un pouvoir d’achat immobilier nettement supérieur à celui des habitants locaux des régions voisines. Cela exerce une pression particulièrement forte sur les marchés locatifs français proches de la frontière, où l’accessibilité au logement se détériore pour les résidents. Les effets, quoique plus modérés, se font également sentir en Belgique et en Allemagne.

Enfin, l’étude souligne que ces dynamiques transfrontalières sont encore insuffisamment prises en compte dans les politiques publiques. Le logement reste traité principalement à l’échelle nationale, alors même que les marchés résidentiels fonctionnent de manière intégrée à travers les frontières. Pour le Luxembourg, la coopération transfrontalière apparaît donc essentielle afin d’élaborer des stratégies communes face à une pression immobilière qui dépasse largement son territoire.

La conclusion

Le cas luxembourgeois montre de manière exemplaire que le logement ne peut plus être analysé uniquement à l’échelle nationale. Les dynamiques de la Grande Région — mobilité quotidienne, différentiels de salaires, pressions sur les loyers et les prix de vente — créent un espace résidentiel fonctionnel dépassant les frontières.

L’étude ESPON [House4All] rappelle ainsi l’importance d’une gouvernance renforcée, d’une planification coordonnée et d’outils adaptés pour garantir un logement de qualité et abordable dans un espace transfrontalier en profonde transformation.Les solutions proposées dans le cadre européen de même qu’un compendium, les chiffres exactes de l’étude au Luxembourg, et d’autres ressources qui ont été produits dans ce cadre peuvent être téléchargés sur le site web d’ESPON.